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Las cinco fases de un proyecto
Cada proyecto recorre el mismo camino, de la auditoría del activo a la devolución de tu inversión. Sabes en todo momento en qué fase está el tuyo.
De estudio a finalizado.
Un proyecto pasa por cinco estados. En el marketplace ves siempre en cuál está cada uno, qué puedes hacer y cuándo empieza a generar rendimiento.
- Fase 1En estudio
Auditamos el activo. Muchos proyectos no pasan de aquí.
- Fase 2En preventa
Aprobado y en preparación. Puedes reservar tu posición.
- Fase 3En emisión
La ronda está abierta. Inviertes desde 1.000 €.
- Fase 4En marcha
El inmueble se transforma y tu inversión genera rendimiento.
- Fase 5Finalizado
Se devuelve el capital y los rendimientos por tramos.
Primero, la auditoría.
Antes de abrir una sola ronda, cada activo pasa una Due Diligence y la aprobación de nuestro Comité de Inversión. Muchos proyectos no superan esta fase: por eso llega al marketplace solo lo que ha pasado el filtro.
La Due Diligence · 4 áreas, 16 puntos
- IngresosSeñales, preventas, precios y proyecciones.
- CostesSuelo, suministros, obra, informes e impuestos.
- MercadoCompetencia, zona, testigos y evolución.
- RentabilidadMargen, plazos, ajustes, ejecución y TIR.
- PromotorExperiencia, estructura, solvencia e inversión.
- ConstructorExperiencia, estructura, obras y presupuesto.
- AparejadorExperiencia, presupuesto y dirección de obra.
- ArquitectoExperiencia, presupuesto y planos.
- UrbanísticaLicencia de obra, tasas, fianza y primera ocupación.
- TécnicaProyectos, informes, planos y certificados.
- EnergéticaCertificado energético, normativa y subvenciones.
- ValoraciónTasación inicial, fin de obra y certificaciones.
- RegistralNotas simples, división horizontal y obra nueva.
- CatastralConcordancia, lindes y anotaciones.
- FiscalImpuestos y tasas pagados y por pagar.
- FinancieraHipotecas, intereses y cancelaciones.
Aprobado y en preparación.
El proyecto ha superado el estudio y lo ha aprobado el Comité de Inversión. Antes de abrir la ronda, la documentación de la emisión la supervisa una ESI inscrita en la CNMV y los tokens se registran en una ERIR, también inscrita en la CNMV.
Qué puedes hacer: Reservar tu posiciónEn preventa, la compra del inmueble y la obra están en pausa hasta que la ronda se cubra por completo. Todavía no se generan rendimientos: el proyecto no arranca hasta estar financiado.
A veces un activo vuelve al marketplace a mejor precio tras haber sido estudiado antes. En esos casos, la aprobación del Comité es muy rápida.
La ronda está abierta.
La ronda de financiación se abre oficialmente. Inviertes desde 1.000 € y tu inversión se refleja como Token de Posición: un préstamo participativo, anotación técnica que todavía no se negocia.
Qué puedes hacer: Invertir en la rondaAl alcanzar el mínimo viable (Soft Cap) el proyecto puede arrancar, y hasta el máximo previsto (Hard Cap) sigue admitiendo inversión. Mientras la ronda está abierta no hay mercado secundario ni rendimientos: el proyecto aún no ha empezado.
Si no se alcanza el mínimo dentro del plazo, ni siquiera con la prórroga, el proyecto se anula y recuperas tu dinero en la wallet en menos de 24 horas. Sin pérdida.
El proyecto arranca.
Completada la ronda llega el Hito de Conversión: la SPV compra el inmueble e inscribe la garantía en los registros públicos. Tu Token de Posición se convierte de pleno derecho en Token de Seguridad, ya negociable y registrado en la ERIR.
Empieza la obra
Transformamos o revalorizamos el inmueble para confirmar la rentabilidad proyectada.
Empiezas a cobrar
Según el proyecto, recibes rentas periódicas (alquiler) o la plusvalía al final (venta).
Tienes liquidez
Puedes vender tu token en el mercado secundario o usarlo como aval, sin esperar al vencimiento.
Qué puedes hacer: Comprar y vender en el mercado secundarioSe cierra y se devuelve.
Terminado el desarrollo, se liquida el proyecto por tramos: primero el 100% de tu capital, después la rentabilidad mínima de tu clase y, por último, el excedente, repartido al 50% con Rentakia. Un proyecto puede cerrar en cinco escenarios.
- Muy rentable
Devuelves capital más una rentabilidad superior a la del whitepaper. Ha habido excedentes.
- Rentable
Devuelves capital más la rentabilidad prevista en el whitepaper. Se cumple lo proyectado.
- Poco rentable
Devuelves capital más una rentabilidad inferior a la prevista.
- Sin rentabilidad
Recuperas el capital, pero el rendimiento queda por debajo de lo previsto.
- Con pérdidas
El escenario más improbable: la garantía es un inmueble real con valor de tasación que respalda tu capital.
Cerrado el proyecto, analizamos todo lo sucedido desde el arranque para mejorar el siguiente. Cada operación nos sirve para afinar la siguiente decisión.
