Bono Participativo vs Hipotecario: cuál te conviene

A partir de 10.000 €, la plataforma de Rentakia te deja elegir, para el mismo proyecto, entre Bono Hipotecario y Bono Participativo. La decisión tiene menos que ver con tu capital que con una sola pregunta: si el proyecto sale mal, ¿prefieres cobrar antes o cobrar más?

Esta comparativa te da lo necesario para responderla: qué garantiza cada bono, qué cede a cambio, la tabla completa de tramos y TIR estimada del documento de oferta, y qué pasa con tu dinero cuando el proyecto se liquida.

La pregunta que ningún banco corporativo responde por ti

Busca "bono participativo" o "préstamo participativo" en cualquier buscador y encontrarás sobre todo páginas de banca corporativa que explican financiación para pymes: deuda que un banco concede a una empresa a cambio de un interés ligado a resultados. Es la misma figura jurídica, contada desde el lado de la empresa que recibe el dinero. Lo que esas páginas dejan sin resolver es lo que de verdad importa cuando eres tú quien invierte: qué bono eliges, y por qué.

Bono Hipotecario: acreedor preferente

El Bono Hipotecario, desde 10.000 €, queda garantizado con una hipoteca de primer rango inscrita en el Registro de la Propiedad sobre el inmueble concreto del proyecto. Esa hipoteca la inscribe el propio Registro de la Propiedad, un tercero ajeno a Rentakia, que deja constancia pública de que existe; no depende de la palabra de la empresa. Si el proyecto entra en liquidación, el bonista hipotecario cobra como acreedor preferente, antes que el resto de inversores.

A cambio de esa prioridad, en todos los tramos salvo el más alto el Bono Hipotecario tiene una rentabilidad mínima estimada algo por debajo de la del Participativo del mismo rango de ticket, y un techo de rentabilidad máxima también más bajo; desde 500.000 € ambas clases se igualan. La garantía inscrita tiene un precio, y ese precio se paga en recorrido de rentabilidad.

El mínimo de un Bono Hipotecario, 10.000 €, se representa mientras el bono todavía no existe (durante la fase de Préstamo Participativo) con 100 Tokens de Posición de 100 € cada uno. En el Hito de Conversión, cuando la SPV adquiere el inmueble e inscribe la hipoteca, esos tokens se queman y se sustituyen por los Tokens de Seguridad del bono, de 100 € nominales cada uno, que registra la ERIR (en las emisiones de Rentakia, Ursus-3 Capital, A.V., S.A., entidad registrada en la CNMV). El token es solo la anotación digital de tu derecho: qué compras exactamente lo desarrollamos en qué es un token inmobiliario y en Token o bono: qué compras exactamente.

Bono Participativo: acreedor ordinario

El Bono Participativo, desde 1.000 €, da un derecho económico de cobro vinculado al activo, sin hipoteca sobre el inmueble. La emisión queda inscrita en el Registro Mercantil y, una vez convertido, el bono se registra en la ERIR igual que el Hipotecario. En la liquidación, el bonista participativo cobra como acreedor ordinario: por delante del propietario (el Equity, socio de la SPV, que asume el riesgo residual), aunque después del hipotecario.

Su compensación por esa menor prioridad es un techo de rentabilidad estimada más alto en los tramos donde las clases difieren. El mínimo de un Bono Participativo, 1.000 €, se representa durante la fase previa con 10 Tokens de Posición de 100 € cada uno, y sigue el mismo ciclo de conversión que el Hipotecario.

Por debajo de 10.000 €, esta elección ni siquiera se plantea: la suscripción solo puede generar Bono Participativo, sin opción de Hipotecario. A partir de 10.000 €, la plataforma muestra ambas clases, con su garantía y su banda de TIR estimada, y el inversor elige al suscribir. Cada suscripción es independiente: elegir un bono de una clase en una compra no condiciona la clase de la siguiente.

Bono Participativo vs Hipotecario, tramo a tramo

La diferencia entre los dos bonos es una sola: la garantía inscrita y el orden de cobro que compra. Todo lo demás (registro en la ERIR, ciclo de conversión, supervisión) es idéntico.

Ambos bonos se estructuran en clases según el ticket, con rentabilidad estimada creciente conforme sube el tramo. Puedes ver la rentabilidad estimada por clase antes de suscribir:

La lectura ingenua sería "el Participativo rinde más siempre, así que es mejor". Las propias cifras la matizan: en el tramo de 10.000-49.999 €, el Participativo (BP12) estima un techo del 22 % frente al 20 % del Hipotecario (BH10), una diferencia de solo dos puntos a cambio de renunciar a la hipoteca inscrita. La distancia de techo crece hasta el tramo de 100.000-249.999 €, donde llega a cinco puntos (BP14 30 % frente a BH12 25 %), y vuelve a estrecharse en los tramos altos, hasta igualarse desde 500.000 € (BP14 y BH14 comparten el techo del 30 %). La disponibilidad concreta de cada clase depende de cada proyecto: no todos ofrecen las cinco clases de cada bono.

Traducido a euros en el tramo de 50.000-99.999 €: la TIR mínima estimada del Participativo (BP13) es del 13 %, unos 6.500 € de rendimiento sobre 50.000 € invertidos a un año. La del Hipotecario (BH11) es del 11 %, unos 5.500 €. Esos 1.000 € de diferencia, en el escenario mínimo estimado, son lo que compras cuando eliges la hipoteca inscrita en ese tramo. En el escenario máximo la distancia crece: 26 % (13.000 €) frente a 23 % (11.500 €), 1.500 € de diferencia. Ninguna de las dos cifras está garantizada: son una banda estimada sobre un escenario de venta concreto.

Quién elige cada bono

Rentakia distingue explícitamente los dos perfiles al presentar cada clase. Quien elige el Bono Hipotecario suele ser un inversor más conservador: no le basta el derecho económico del Participativo, quiere la garantía real inscrita a su favor aunque eso implique ceder margen de rentabilidad (hasta dos puntos de TIR mínima estimada en el mismo tramo, según la regla del documento de oferta). Quien elige el Bono Participativo suele ser un inversor moderado o incluso más arriesgado, que conoce el sector y confía en el criterio del equipo gestor que ha analizado el proyecto. Prefiere conservar esos puntos de techo antes que pagar por una garantía que no considera imprescindible.

Los dos perfiles leen el mismo riesgo desde prioridades distintas.

Qué pasa con tu dinero, paso a paso

La diferencia de TIR entre los dos bonos nace de cómo se liquida el proyecto. Al vender el inmueble, el resultado se reparte siempre en el mismo orden:

1. Reembolso íntegro del principal a todos los bonistas, con cancelación de la hipoteca una vez cumplidas las obligaciones que garantizaba.
2. Rentabilidad mínima estimada de cada clase: aquí el Hipotecario cede hasta dos puntos de TIR mínima frente al Participativo del mismo tramo, según el tramo. Es el precio de la prioridad: si hubiera hecho falta ejecutar la garantía, el hipotecario habría cobrado primero.
3. Excedente, si el precio de venta supera lo necesario para cubrir los dos tramos anteriores: se reparte al 50 % entre Rentakia y los inversores, respetando siempre el techo de TIR máxima de cada clase.

Estos tres pasos explican, además, por qué el Hipotecario tiene menos techo: toda su ventaja está en el tramo 1 de la liquidación, la garantía inscrita, que solo actúa si la venta no cubre lo previsto.

Cómo decidir, en la práctica

La elección depende de dos preguntas.

¿Qué pasa con tu posición si el proyecto no sale como se estimaba? Con el Bono Hipotecario, la hipoteca inscrita te sitúa antes en la fila de cobro. Con el Participativo, cobras después, y esa distancia en la fila es lo que estás intercambiando por un techo de rentabilidad más alto.

¿Cuánta de esa diferencia de techo te compensa asumir esa distancia? Ahí no hay número objetivo. Un inversor que prioriza preservar capital elegirá el Hipotecario en el mismo tramo. Uno que prioriza recorrido de rentabilidad, y entiende que ese recorrido tiene un coste, elegirá el Participativo.

La elección queda recogida en el Acuerdo de Suscripción de Préstamo Participativo Convertible, el contrato que firmas al invertir, y no se puede deshacer una vez pagada esa suscripción concreta: el bono que compraste queda fijado en esa clase, aunque la siguiente suscripción que hagas pueda ser de otra.

Preguntas frecuentes

¿El Bono Hipotecario es más seguro que el Participativo?

Tiene mejor prioridad de cobro: si el proyecto se liquida, el bonista hipotecario cobra antes que el participativo, porque su bono queda garantizado con una hipoteca inscrita. Eso reduce tu riesgo de cobro dentro del orden de prelación, sin eliminar el riesgo propio de la inversión inmobiliaria.

¿Por qué el Bono Participativo ofrece más rentabilidad estimada que el Hipotecario?

Porque asume una prioridad de cobro menor: no queda garantizado con una hipoteca sobre el inmueble. El techo de rentabilidad estimada más alto es la compensación por esa menor prioridad en la mayoría de tramos; en el tramo más alto, desde 500.000 €, ambos bonos comparten el mismo techo del 30 %.

¿Puedo cambiar de un bono a otro después de suscribir?

No. La clase se elige al suscribir el Préstamo Participativo, antes del Hito de Conversión, y queda fijada para esa suscripción. Cada nueva suscripción que hagas puede ser de otra clase.

¿Los dos bonos están supervisados igual?

Sí. La emisión de ambos la valida la misma ESI (Empresa de Servicios de Inversión) inscrita en la CNMV, Gabriel Carrillo Capel EAF, S.L., número 147, y, una vez convertidos en bono tokenizado, ambos quedan registrados en la misma ERIR (Ursus-3 Capital, A.V., S.A.), lleven o no hipoteca inscrita. Lo que los diferencia es la garantía; el marco de validación y registro es el mismo para los dos.

Lo que un comercial no te diría

Ninguno de los dos bonos elimina el riesgo de la inversión inmobiliaria subyacente. El Hipotecario reduce el riesgo de cobro en caso de liquidación, y su garantía depende del valor real del inmueble en el momento de ejecutar la hipoteca, que puede diferir del valor de tasación inicial. El Participativo no tiene esa red y su techo de rentabilidad es una estimación, nunca una cifra garantizada. En ambos casos, la rentabilidad mínima y máxima que ves en la ficha del producto es una proyección sobre un escenario de venta concreto. Si el inmueble se vende por debajo de lo previsto, el tramo 3, el del excedente, puede no llegar a repartirse. Y en el peor de los casos, la propia rentabilidad mínima estimada queda condicionada a que el precio de venta cubra primero el principal.

Esta elección es solo una de las piezas del modelo de Rentakia: la foto completa, con las tres posiciones sobre un mismo proyecto y las dos vías de salida antes de plazo, está en acreedor ordinario, preferente o propietario. Y si lo que quieres es saber quién responde de tu dinero, lo cuenta qué es Rentakia y quién supervisa tu inversión.

Rentabilidad anual estimada, no garantizada. Toda inversión conlleva riesgo. Emisión supervisada por entidades (ESI/ERIR) inscritas en la CNMV.

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