Invertir en inmobiliario desde 1.000 €: bono, hipotecario o propiedad

Para invertir en inmobiliario ya no hace falta comprar un piso entero. En los proyectos de Rentakia entras desde 1.000 €, y la decisión de fondo no es cuánto dinero pones, sino de qué forma accedes al inmueble, porque puedes hacerlo como acreedor ordinario, como acreedor preferente o como propietario, y cada una de esas tres formas te coloca en una posición distinta frente al mismo activo.

Esa elección determina las dos cosas que de verdad importan cuando inviertes, que son hasta dónde puede llegar tu rentabilidad estimada y en qué lugar del reparto cobras cuando el proyecto se cierra. Esta guía recorre las tres posiciones con sus tramos y garantías, explica cómo se reparte el resultado de principio a fin y detalla las dos vías que tienes para salir o financiarte antes de plazo, de modo que puedas elegir con los números delante.

Tres formas de invertir en el mismo inmueble

Cada una de las tres posiciones ocupa un lugar distinto en el reparto del proyecto. Cuando el inmueble se vende y se reparte el resultado, ese reparto sigue un orden que funciona como una fila ordenada para cobrar, en la que el acreedor preferente va en cabeza porque su crédito está respaldado por una hipoteca inscrita, el acreedor ordinario le sigue por delante de los socios, y el propietario cierra la fila a cambio de quedarse con todo el excedente que el proyecto genere por encima de lo comprometido. En Rentakia estructuramos esas tres posiciones sobre el mismo inmueble, cada una con su tramo de ticket y su rentabilidad estimada.

El importe "desde" que figura en cada fila marca solo el suelo de entrada a esa posición, no su rentabilidad. Dentro de cada una conviven varios tramos, y el techo estimado sube a medida que sube el ticket, de manera que ese 30 % máximo de los bonos únicamente se alcanza en el tramo más alto de cada clase. Antes de suscribir, puedes consultar la rentabilidad estimada de cada clase tramo a tramo.

Acreedor ordinario: el Bono Participativo

El Bono Participativo te sitúa como acreedor ordinario, lo que significa que cobras por delante de cualquier accionista de la sociedad propietaria del inmueble, aunque por detrás de un acreedor con garantía real. Es la entrada más accesible de las tres y, en los tramos donde las dos clases de bono se separan, la que ofrece el techo de rentabilidad estimada más alto.

Acreedor preferente: el Bono Hipotecario

El Bono Hipotecario te sitúa como acreedor preferente y queda respaldado por una hipoteca de primer rango inscrita en el Registro de la Propiedad sobre el inmueble concreto del proyecto, lo que te coloca a la cabeza del reparto, por delante del resto de inversores. Esa garantía inscrita tiene una contrapartida conocida de antemano, y es que en todos los tramos salvo el más alto el Hipotecario ofrece un techo de rentabilidad algo inferior al del Participativo del mismo rango de ticket, una diferencia que se desvanece a partir de 500.000 €, donde ambas clases se igualan.

Propietario: el Equity Propietario

El Equity Propietario te convierte en socio de la sociedad de propósito específico (SPV) dueña del inmueble, con el propio activo como respaldo y una rentabilidad que no tiene techo prefijado, porque percibes lo que queda del proyecto una vez pagados los dos tipos de acreedor. Es, por tanto, la posición con más recorrido de las tres, y la contrapartida de ese recorrido abierto es que el propietario cobra en último lugar y asume el riesgo residual del proyecto.

La elección, en la práctica, responde a la prioridad de cada inversor frente a ese inmueble concreto. Quien valora sobre todo la garantía inscrita y la preferencia de cobro se decanta por el Hipotecario aun cediendo algo de techo, mientras que quien prefiere apurar la rentabilidad y confía en el proyecto opta por el Participativo, y quien busca el recorrido más amplio, sin techo, entra como propietario a través del Equity.

Cómo se ve tu posición mientras no hay bono todavía

Hasta que llega el Hito de Conversión, el momento en que la SPV compra el inmueble e inscribe la garantía, lo que has suscrito no es todavía un bono, sino un Préstamo Participativo que se representa mediante Tokens de Posición de 100 € cada uno. Los mínimos se traducen directamente a ese formato, de manera que 1.000 € en un Bono Participativo equivalen a 10 Tokens de Posición y 10.000 € en un Bono Hipotecario a 100. Cuando se produce la conversión, esos tokens se amortizan y se sustituyen por el Token de Seguridad del bono que hubieras elegido.

El token es solo la anotación digital de tu posición (lo desarrollamos en qué es un token inmobiliario): tu derecho nace del contrato y del registro público, y el token únicamente lo representa. Cada emisión la valida previamente una ESI (Empresa de Servicios de Inversión) inscrita en la CNMV, Gabriel Carrillo Capel EAF, S.L., número 147, y la registra la ERIR (Entidad Responsable de la Inscripción y Registro), que en las emisiones de Rentakia es Ursus-3 Capital, A.V., S.A., la primera ERIR autorizada de España según el registro oficial de la CNMV. Quién es cada una de estas entidades y qué hace exactamente lo desarrollamos en qué es Rentakia y quién interviene en cada emisión.

La elección entre Bono Participativo y Bono Hipotecario no siempre está disponible, porque por debajo de 10.000 € la suscripción solo puede generar Bono Participativo. A partir de esa cifra, la plataforma muestra las dos clases con su garantía y su banda de TIR estimada, y eres tú quien decide cuál quieres para esa suscripción concreta, sin que comprar una clase te obligue a repetirla en la siguiente, ya que cada suscripción es independiente. La comparativa completa entre ambos bonos, tramo a tramo, está en Bono Participativo o Hipotecario: cuál te conviene.

Cómo se reparte el resultado cuando el proyecto termina

Cuando el proyecto termina, el resultado se reparte en un orden fijo por tramos. Al venderse el inmueble, lo primero que se hace es reembolsar íntegramente el principal a todos los inversores y cancelar la garantía hipotecaria una vez satisfechas las obligaciones que cubría. A continuación se abona la rentabilidad mínima estimada de cada clase de bono, y es en este punto donde el Bono Hipotecario cede sus dos puntos de TIR mínima frente al Participativo del mismo tramo, la contrapartida de haber tenido preferencia de cobro en el paso anterior. Por último, si el precio de venta supera lo necesario para cubrir esos dos tramos, el excedente se reparte al 50 % entre Rentakia y los inversores, siempre dentro del techo de TIR máxima de cada clase.

Un ejemplo ilustrativo, que no corresponde a ningún proyecto concreto, ayuda a verlo. Imagina que inviertes 10.000 € en un Bono Hipotecario de clase BH10, con una TIR mínima estimada del 10 % y un techo del 20 %, en un proyecto a doce meses. En el primer tramo recuperas tus 10.000 € de principal, y en el segundo cobras el 10 % de rentabilidad mínima de tu clase, otros 1.000 €, con lo que acumulas 11.000 €. Si además el inmueble se vende por encima de lo previsto y, una vez cubiertos el principal y la rentabilidad mínima de todas las clases, queda un excedente, la mitad que corresponde a los inversores podría sumarte, pongamos, otros 800 €, de modo que tu posición cerraría en 11.800 €, un 18 % sobre los 10.000 € iniciales que se mantiene por debajo del techo del 20 % de tu clase. Si ese reparto te llevara por encima de ese 20 %, la parte que lo superase no se abonaría y quedaría del lado de Rentakia, y ahí está justamente la razón de que el Hipotecario rinda algo menos que el Participativo, que en su tramo equivalente puede llegar más arriba, mientras que la ventaja del Hipotecario reside en su preferencia de cobro y en la garantía inscrita.

Conviene aclarar que estos tres tramos no implican tres pagos separados, ya que el inversor suele recibir en un único abono lo que Rentakia denomina una devolución, en la que se juntan capital y rendimientos. De esa devolución, la parte correspondiente a rendimientos tributa en tu IRPF como rendimiento del capital mobiliario, dentro de la base del ahorro.

Salir antes de plazo: el Mercado Secundario P2P

El Mercado Secundario P2P de Rentakia permite transmitir toda o parte de una posición de bono, una vez convertida en Token de Seguridad, a otro inversor verificado antes del vencimiento. Responde así a una de las cuestiones que más frenan al inversor inmobiliario tradicional, la de poder recuperar su dinero sin esperar a que el proyecto termine.

El precio de cada operación lo fijan las dos partes que la negocian, sin que nosotros seamos la contraparte. Frente a buena parte del sector, donde la salida anticipada no se apoya en ningún mercado entre inversores, aquí ese canal existe de verdad, si bien el momento y el precio de una venta dependen siempre de que haya alguien dispuesto a comprar al otro lado. Explicamos el circuito completo, con un ejemplo numérico, en cómo funciona el Mercado Secundario P2P.

Financiarte sin acreditar ingresos: el Mercado Colateral P2P

El Mercado Colateral P2P permite aportar un bono ya suscrito como aval y obtener financiación sin acreditar ingresos ni pasar el scoring de un banco. Funciona como la vía de liquidez inversa a la anterior, porque en lugar de salir de tu posición te apoyas en ella para ampliar tu inversión.

El porcentaje de financiación, o LTV, lo fija quien presta y se sitúa entre el 70 % y el 80 % del valor de los tokens aportados como garantía. Ese dinero lo pone otro inversor P2P, no nosotros, porque en el Mercado Colateral no actuamos como prestamista ni disponemos de los fondos ni de los tokens, que quedan bloqueados en un contrato inteligente hasta que se amortiza la deuda. Durante todo ese tiempo, el bono que has aportado como aval sigue siendo tuyo y sigue generando sus rendimientos.

Qué comparar entre plataformas

Estas tres capacidades rara vez van juntas, así que conviene comprobar cuáles ofrece cada plataforma antes de invertir. Sirven como criterios de comparación con cualquier operador, no solo con Rentakia. El primero es la elección de posición, esto es, si puedes decidir entre ser acreedor con garantía, acreedor sin ella o propietario sobre el mismo activo, o si por el contrario solo existe una manera de entrar. El segundo es la salida anticipada, la posibilidad de contar con un mercado secundario real entre inversores en lugar de dejar el capital inmovilizado hasta el vencimiento, más allá de alguna recompra puntual con comisión. Y el tercero es la financiación sobre la propia posición, es decir, poder aportar tu inversión como aval para obtener liquidez sin pasar por un banco. En Rentakia existen las tres, con posición elegible entre los tres perfiles y los mercados Secundario y Colateral para los bonos, aunque la comparación punto por punto es la que conviene hacer con cualquier plataforma antes de decidir.

Lo que un comercial no te diría

Las tres posiciones reparten de forma distinta un mismo binomio, el que enfrenta la prioridad de cobro con el recorrido de la rentabilidad. El acreedor preferente encabeza el reparto a cambio de un techo más contenido, mientras que el propietario abre ese techo por completo aceptando cobrar en último lugar, y entre ambos el acreedor ordinario equilibra las dos cosas. A esas posiciones se suman las dos vías de liquidez, el Mercado Secundario para salir cuando aparece un comprador y el Mercado Colateral para ampliar tu exposición apoyándote en lo que ya tienes. En todos los casos, la TIR de cualquier ficha es una estimación anual y no una cifra garantizada, porque el resultado último lo determina la venta del inmueble.

Hay, además, un supuesto que rara vez se explica con claridad. Si por causas ajenas a la SPV esta no llegara a adquirir el inmueble, no se produciría el Hito de Conversión y el Préstamo Participativo no se convertiría en bono, de modo que sería Rentakia Spain, S.L. quien devolviera directamente el principal conforme al Acuerdo de Suscripción, sin que los inversores que hubieran elegido Bono Hipotecario llegaran a recibir la garantía hipotecaria, sencillamente porque esa garantía solo nace en el momento en que el activo se inscribe.

Lo que sí puedes exigir, tanto aquí como en cualquier otro sitio donde inviertas, es que cada posición te llegue explicada con este mismo grado de precisión, de manera que sepas en todo momento qué compras, en qué lugar del reparto cobras y por qué vía puedes salir.

Rentabilidad anual estimada, no garantizada. Toda inversión conlleva riesgo. En cada emisión intervienen entidades (ESI/ERIR) inscritas en la CNMV.

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