Acreedor ordinario, preferente o propietario

En septiembre de 2025, la web de Rentakia respondía a una sola cosa: cuánto podías invertir. Desde 100 €, entraba cualquiera. Hoy responde a algo distinto, la posición que ocupas dentro del proyecto: acreedor ordinario, acreedor preferente o propietario.

Esa posición decide en qué orden cobras si el proyecto se tuerce y cuánto techo de rentabilidad estimada tienes si sale bien. En esta guía te la dejamos elegir con números: las tres posiciones con sus tramos y garantías, cómo se liquida un proyecto de principio a fin y las dos vías para salir o financiarte antes de plazo.

El ticket nunca fue el problema

Durante los primeros meses, Rentakia compitió por el mismo argumento que el resto del sector: ticket bajo, acceso fácil, "invierte desde 100 €". La lectura del propio equipo, tras nueve meses en mercado, fue que ese ticket atraía a un perfil que entraba con una cantidad simbólica y no volvía a invertir. El capital que sí se movía en serio (el de cinco cifras que busca rentabilizar ahorro con garantías reales) pedía saber exactamente qué compra: un derecho de cobro, una hipoteca inscrita o la propiedad del inmueble.

Esa pregunta es la que estructura el producto actual.

Tres posiciones sobre el mismo proyecto

En cualquier operación inmobiliaria donde conviven varios inversores, la posición jurídica decide el orden de cobro. Un acreedor preferente cobra antes porque su crédito está garantizado con una hipoteca inscrita; un acreedor ordinario cobra después de las garantías reales y antes que los socios; el propietario cobra el último y se queda el excedente. Rentakia articula esas tres posiciones sobre el mismo inmueble, cada una con su tramo de ticket y su rentabilidad estimada:

El ticket "desde" de cada fila es el suelo de entrada a esa posición. El techo de TIR llega más arriba: dentro de cada posición hay varios tramos, y a más ticket, mayor techo estimado. El 30 % máximo de los bonos solo se alcanza en el tramo más alto de cada clase. Puedes ver la rentabilidad estimada de cada clase por tramo antes de suscribir.

Acreedor ordinario: el Bono Participativo

El Bono Participativo te sitúa como acreedor ordinario: cobras antes que cualquier accionista de la sociedad que posee el inmueble, aunque después de un acreedor con garantía real. Es la entrada más accesible y, en los tramos donde las clases difieren, la que ofrece el techo de rentabilidad estimada más alto de los dos bonos.

Acreedor preferente: el Bono Hipotecario

El Bono Hipotecario te sitúa como acreedor preferente: queda garantizado con una hipoteca de primer rango inscrita en el Registro de la Propiedad sobre el inmueble concreto del proyecto. Si el proyecto se liquida, cobras antes que el resto de inversores. A cambio de esa garantía inscrita, en todos los tramos salvo el más alto el Hipotecario tiene un techo de rentabilidad algo más bajo que el Participativo del mismo rango de ticket; desde 500.000 € ambas clases se igualan.

Propietario: el Equity Propietario

El Equity Propietario te convierte en socio de la sociedad vehículo (SPV) dueña del inmueble. Tu garantía es el propio activo, y tu rentabilidad no tiene techo prefijado: cobras lo que queda del proyecto después de pagar a los dos tipos de acreedor. Es la posición con más recorrido y también la que asume el riesgo residual: si algo se tuerce, el propietario cobra el último.

Cada inversor elige la posición que encaja con su prioridad frente a ese inmueble concreto: cobrar antes con menos margen (Hipotecario), cobrar antes con más margen (Participativo) o ser dueño con el margen abierto y el riesgo también (Equity).

Los tres perfiles se reconocen en la práctica. El que elige Bono Hipotecario suele ser un inversor más conservador, al que no le basta el derecho económico del Participativo y quiere la hipoteca inscrita a su favor, aunque eso implique ceder margen.

El que elige Bono Participativo suele conocer el sector y confiar en el equipo gestor. Prefiere conservar esos dos puntos de TIR mínima estimada (y el techo, que se distancia en los tramos intermedios) a cambio de renunciar a una garantía que no considera imprescindible. El que entra en Equity acepta ir al final de la fila de cobro a cambio de un recorrido sin techo.

Cómo se ve tu posición mientras no hay bono todavía

Antes del Hito de Conversión (el momento en que la SPV compra el inmueble e inscribe la garantía), lo que suscribes es técnicamente un Préstamo Participativo, que todavía no es un bono; se representa en Tokens de Posición de 100 € cada uno. Si suscribes el mínimo de un Bono Participativo, 1.000 €, tu posición son 10 Tokens de Posición. Si suscribes el mínimo de un Bono Hipotecario, 10.000 €, son 100 Tokens de Posición. En el Hito de Conversión, esos tokens se queman y se sustituyen por el Token de Seguridad del bono que elegiste.

El token es solo la anotación digital de tu posición (lo desarrollamos en qué es un token inmobiliario): tu derecho nace del contrato y del registro público, y el token únicamente lo representa. Cada emisión la valida previamente una ESI (Empresa de Servicios de Inversión) inscrita en la CNMV, Gabriel Carrillo Capel EAF, S.L., número 147, y la registra la ERIR (Entidad Responsable de la Inscripción y Registro), que en las emisiones de Rentakia es Ursus-3 Capital, A.V., S.A., la primera ERIR autorizada de España según el registro oficial de la CNMV. Quién es cada una de estas entidades y qué hace exactamente lo desarrollamos en qué es Rentakia y quién interviene en cada emisión.

La elección entre Bono Participativo y Bono Hipotecario no está siempre disponible: por debajo de 10.000 €, la suscripción solo puede generar Bono Participativo. A partir de 10.000 €, la plataforma muestra ambas clases, con su garantía y su banda de TIR estimada, y el inversor elige qué clase quiere para esa suscripción. Cada nueva suscripción es independiente: comprar un bono de una clase no obliga a que la siguiente sea de la misma. La comparativa completa entre los dos bonos, tramo a tramo, está en Bono Participativo o Hipotecario: cuál te conviene.

Cómo se reparte el resultado cuando el proyecto termina

El modelo liquida por tramos, siempre en el mismo orden, cuando se vende el inmueble:

1. Reembolso íntegro del principal a todos los inversores, y cancelación de la garantía hipotecaria una vez satisfechas las obligaciones que cubría.
2. Rentabilidad mínima estimada de cada clase de bono: aquí es donde el Bono Hipotecario cede sus dos puntos de TIR mínima frente al Participativo del mismo tramo de ticket, a cambio de haber cobrado primero en el tramo 1 de la liquidación si hubiera hecho falta ejecutar la garantía.
3. Excedente, si el precio de venta supera lo necesario para cubrir los dos tramos anteriores: se reparte al 50 % entre Rentakia y los inversores, siempre respetando el techo de TIR máxima de cada clase.

Un ejemplo ilustrativo, no las cifras de ningún proyecto concreto. Inviertes 10.000 € en un Bono Hipotecario de clase BH10, con una TIR mínima estimada del 10 % y un techo del 20 %, en un proyecto a 12 meses:

• Tramo 1 de la liquidación: recuperas tus 10.000 € de principal.
• Tramo 2: cobras el 10 % de rentabilidad mínima estimada de tu clase, 1.000 €. Llevas 11.000 €.
• Tramo 3: el inmueble se vende por encima de lo previsto y, una vez cubiertos el principal y la rentabilidad mínima de todas las clases, queda un excedente. Ese excedente se reparte al 50 % entre Rentakia y los inversores. Si la parte que te corresponde del 50 % de los inversores suma otros 800 €, tu posición cierra en 11.800 €: un 18 % sobre tus 10.000 €, todavía por debajo del techo del 20 % de tu clase.

Si ese reparto te llevara por encima del 20 %, la parte que superara ese techo no se te abonaría: se queda en el lado de Rentakia. Ese techo es lo que explica por qué el Hipotecario rinde algo menos que el Participativo, que en su tramo equivalente puede llegar más arriba. La ventaja del Hipotecario está en el tramo 1, la garantía inscrita, que actúa si la venta no cubre lo previsto.

Estos tres tramos no implican necesariamente tres pagos separados: el inversor suele recibir en un único pago lo que Rentakia llama una devolución, que junta capital y rendimientos. La parte de rendimientos de esa devolución tributa en tu IRPF como rendimiento del capital mobiliario, en la base del ahorro.

Salir antes de plazo: el Mercado Secundario P2P

El Mercado Secundario P2P de Rentakia permite transmitir todo o parte de una posición de bono, una vez convertida en Token de Seguridad, a otro inversor verificado antes del vencimiento. Resuelve la pregunta que más frena al inversor inmobiliario tradicional: qué pasa si necesitas el dinero antes de que el proyecto termine.

El precio lo fijan las dos partes que negocian; Rentakia no es contraparte de la operación. En buena parte del sector, la salida anticipada no se apoya en un mercado entre inversores; aquí ese canal existe, y el momento y el precio dependen de que haya alguien dispuesto a comprar al otro lado. El circuito completo, con un ejemplo con números, lo desarrollamos en cómo funciona el Mercado Secundario P2P.

Financiarte sin acreditar ingresos: el Mercado Colateral P2P

El Mercado Colateral P2P permite aportar un bono ya suscrito como aval y obtener financiación sin acreditar ingresos ni pasar el scoring de un banco. Es la vía de liquidez contraria a la anterior: en lugar de salir de tu posición, te apalancas sobre ella para invertir más.

El porcentaje de financiación (el LTV) lo fija quien presta: entre el 70 % y el 80 % del valor de los tokens aportados como garantía. Quien presta ese dinero es otro inversor P2P: la plataforma no es prestamista ni contraparte, no dispone de los fondos ni de los tokens, que quedan bloqueados en un contrato inteligente hasta que se amortiza la deuda. Mientras el bono está aportado como aval, sigue siendo tuyo y sigue generando sus rendimientos.

Lo que casi ningún operador del sector junta

La mayoría de plataformas de inversión inmobiliaria resuelven una sola pieza de esta ecuación. Algunas construyen su argumento de venta sobre la garantía hipotecaria pero no ofrecen mercado secundario propio: el capital de quien invierte ahí queda inmovilizado hasta el vencimiento, salvo alguna amortización anticipada puntual. Otras cumplen la liquidez con matices, recompras periódicas con comisión o ventanas de salida acotadas, en vez de un mercado abierto entre inversores. Prácticamente ninguna deja elegir, además, entre tres posiciones distintas sobre el mismo activo con TIR y garantía declaradas por tramo.

Rentakia sí junta las tres piezas: la posición que eliges frente al proyecto y, para las dos posiciones de bono, la vía para salir antes de plazo y la vía para financiarte sin acreditar ingresos. Es un producto que pone más decisiones en tus manos que en las de la plataforma, y que compite por criterio antes que por precio de entrada.

Lo que un comercial no te diría

Cada posición reparte de forma distinta el mismo binomio: prioridad de cobro contra recorrido de rentabilidad. Ser acreedor preferente te pone el primero en la fila de cobro; ser propietario abre el techo a cambio de cobrar el último. El Mercado Secundario da la vía de salida cuando hay comprador, y el Colateral multiplica tu exposición si lo usas para invertir más. Toda TIR de una ficha es anual estimada, no garantizada: el resultado lo fija la venta del inmueble.

Hay incluso un supuesto que casi ningún competidor explica. Si por causas ajenas a la SPV esta no llegara a adquirir el inmueble, no se produce el Hito de Conversión y el Préstamo Participativo no se convierte en bono. En ese caso, es Rentakia Spain, S.L. quien devuelve el principal directamente, conforme al Acuerdo de Suscripción, y los inversores que habían elegido Bono Hipotecario no llegan a recibir la garantía hipotecaria que esperaban, porque esa garantía solo nace cuando el activo se inscribe.

Lo que puedes exigir, aquí o en cualquier otro sitio donde inviertas, es que cada posición esté explicada con esta misma precisión: qué compras, en qué orden cobras y por qué vía sales.

Rentabilidad anual estimada, no garantizada. Toda inversión conlleva riesgo. En cada emisión intervienen entidades (ESI/ERIR) inscritas en la CNMV.

Relacionado

• Bono Participativo o Hipotecario: cuál te conviene
• Liquidez en inversión inmobiliaria: Mercado Secundario P2P
• Rendimiento del capital mobiliario: cómo tributan tus intereses
• Qué es Rentakia y en qué se diferencia del crowdfunding
• Garantías: qué respalda tu inversión
• Las tres líneas de producto
• Financiarte con tu posición (Mercado Colateral)
• Rentabilidad estimada por proyecto