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As cinco fases de um projeto
Cada projeto percorre o mesmo caminho, da auditoria do ativo à devolução do seu investimento. Você sabe sempre em que fase o seu projeto está.
Do estudo à finalização.
Um projeto passa por cinco estados. No marketplace você sempre vê em qual fase cada um está, o que pode fazer e quando começa a gerar rendimento.
- Fase 1Em estudo
Auditamos o ativo. Muitos projetos não passam daqui.
- Fase 2Em pré-venda
Aprovado e em preparação. Você pode reservar sua posição.
- Fase 3Em emissão
A rodada está aberta. Invista a partir de 1.000 Euros.
- Fase 4Em andamento
O imóvel é transformado e seu investimento gera rendimento.
- Fase 5Finalizado
O capital e os rendimentos são devolvidos por tranches.
Primeiro, a auditoria.
Antes de abrir qualquer rodada, cada ativo passa por Due Diligence e pela aprovação do nosso Comitê de Investimento. Muitos projetos não superam esta fase: por isso chega ao marketplace apenas o que passou pelo filtro.
Due Diligence · 4 áreas, 16 pontos
- ReceitasSinais, pré-vendas, preços e projeções.
- CustosSolo, fornecimentos, obra, relatórios e impostos.
- MercadoConcorrência, zona, comparáveis e evolução.
- RentabilidadeMargem, prazos, ajustes, execução e TIR.
- PromotorExperiência, estrutura, solvência e investimento.
- ConstrutoraExperiência, estrutura, obras e orçamento.
- AparelhadorExperiência, orçamento e direção de obra.
- ArquitetoExperiência, orçamento e plantas.
- UrbanísticaLicença de obra, taxas, caução e primeira ocupação.
- TécnicaProjetos, relatórios, plantas e certificados.
- EnergéticaCertificado energético, normativa e subsídios.
- AvaliaçãoAvaliação inicial, fim de obra e certificações.
- RegistroCertidões, divisão horizontal e obra nova.
- CadastralConcordância, limites e anotações.
- FiscalImpostos e taxas pagos e a pagar.
- FinanceiraHipotecas, juros e cancelamentos.
Aprovado e em preparação.
O projeto superou o estudo e foi aprovado pelo Comitê de Investimento. Antes de abrir a rodada, a documentação da emissão é supervisionada por uma ESI registrada na CNMV e os tokens são registrados em uma ERIR, também registrada na CNMV.
O que você pode fazer: Reservar sua posiçãoNa pré-venda, a compra do imóvel e a obra ficam em pausa até que a rodada seja totalmente coberta. Ainda não há geração de rendimentos: o projeto não começa até estar financiado.
Às vezes um ativo volta ao marketplace com preço melhor depois de já ter sido estudado. Nesses casos, a aprovação do Comitê é muito rápida.
A rodada está aberta.
A rodada de financiamento é aberta oficialmente. Você investe a partir de 1.000 Euros e seu investimento é refletido como Token de Posição: um empréstimo participativo, registro técnico que ainda não é negociado.
O que você pode fazer: Investir na rodadaAo alcançar o mínimo viável (Soft Cap), o projeto pode começar; até o máximo previsto (Hard Cap), continua aceitando investimento. Enquanto a rodada está aberta, não há mercado secundário nem rendimentos: o projeto ainda não começou.
Se o mínimo não for alcançado no prazo, mesmo com prorrogação, o projeto é cancelado e seu dinheiro volta para a wallet em menos de 24 horas. Sem perda.
O projeto começa.
Completada a rodada, chega o Marco de Conversão: a SPV compra o imóvel e registra a garantia nos registros públicos. Seu Token de Posição se converte de pleno direito em Token de Segurança, já negociável e registrado na ERIR.
A obra começa
Transformamos ou revalorizamos o imóvel para confirmar a rentabilidade projetada.
Você começa a receber
Conforme o projeto, recebe rendas periódicas de aluguel ou a valorização no final.
Você tem liquidez
Pode vender seu token no mercado secundário ou usá-lo como garantia, sem esperar o vencimento.
O que você pode fazer: Comprar e vender no mercado secundárioFecha e devolve.
Concluído o desenvolvimento, o projeto é liquidado por tranches: primeiro 100% do seu capital, depois a rentabilidade mínima da sua classe e, por fim, o excedente, dividido 50% com a Rentakia. Um projeto pode fechar em cinco cenários.
- Muito rentável
O capital é devolvido com rentabilidade superior à prevista no whitepaper. Houve excedentes.
- Rentável
O capital é devolvido com a rentabilidade prevista no whitepaper. O projetado se cumpre.
- Pouco rentável
O capital é devolvido com rentabilidade inferior à prevista.
- Sem rentabilidade
Você recupera o capital, mas o rendimento fica abaixo do previsto.
- Com perdas
O cenário menos provável: a garantia é um imóvel real com valor de avaliação que respalda seu capital.
Depois de fechado o projeto, analisamos tudo o que aconteceu desde o início para melhorar o próximo. Cada operação nos ajuda a refinar a próxima decisão.
