Bono Participativo o Hipotecario: elige tu posición

A partir de 10.000 €, en un mismo proyecto de Rentakia puedes elegir para tu inversión entre Bono Hipotecario y Bono Participativo. Es tentador reducir esa decisión a cobrar antes o cobrar más, pero eso es la consecuencia, no lo que de verdad estás eligiendo. Lo que eliges es qué posición ocupas en el proyecto, qué respalda tu dinero y qué lugar ocupas cuando el proyecto se completa. De ahí salen las dos cosas que te interesa comparar, la garantía y el techo de rentabilidad.

Acreedor con garantía o acreedor ordinario

Un mismo proyecto admite tres papeles, y cada bono es uno de ellos. Con el Bono Hipotecario entras como acreedor con una garantía hipotecaria inscrita a tu favor. Con el Participativo, como acreedor ordinario, con un derecho de cobro que no lleva esa hipoteca detrás. El tercer papel, el de propietario a través del Equity, asume el riesgo residual del proyecto y lo comparamos con los otros dos en acreedor ordinario, preferente o propietario. Aquí nos quedamos en los dos bonos. Se diferencian en tres cosas, la garantía que trae cada uno, lo que puede rendir y el orden en que cobra.

¿Qué garantía tiene el Bono Hipotecario?

Desde 10.000 €, tu bono queda respaldado por una hipoteca de primer rango sobre el inmueble del proyecto, inscrita en el Registro de la Propiedad. La inscribe el propio Registro, un tercero ajeno a Rentakia, así que la garantía no depende de la palabra de la empresa. Consta en un registro público que cualquiera puede consultar.

Esa hipoteca ordena todo lo que viene después. Si el proyecto se liquida, cobras como acreedor preferente, por delante del resto. Lo pagas en rentabilidad. En casi todos los tramos tu banda de TIR estimada es algo más baja que la del Participativo equivalente, y solo se igualan desde 500.000 €. La prioridad de cobro tiene un precio, y ese precio es recorrido.

Hasta que la sociedad del proyecto compra el inmueble, tu dinero es un Préstamo Participativo, y esos 10.000 € equivalen a 100 Tokens de Posición de 100 €. Todo cambia en el Hito de Conversión. Cuando el inmueble se adquiere y la hipoteca se inscribe, esos tokens pasan a ser Tokens de Seguridad del bono, registrados en la ERIR (Ursus-3 Capital, A.V., S.A.). El token no es tu inversión, solo su anotación digital. Qué representa exactamente lo cuenta qué es un token inmobiliario.

¿Qué posición ocupa el Bono Participativo?

Desde 1.000 €, tu bono da un derecho de cobro vinculado al activo, sin hipoteca sobre el inmueble. La emisión se inscribe en el Registro Mercantil y, tras la conversión, el bono queda registrado en la misma ERIR que el Hipotecario. El ciclo de tokens es idéntico, salvo que el mínimo de 1.000 € equivale a 10 Tokens de Posición.

Al renunciar a la hipoteca, cambia tu sitio en la fila de cobro. En la liquidación cobras por delante del propietario, el Equity, pero por detrás del Hipotecario. A cambio de ese sitio más atrás, tu banda de TIR estimada tiene más techo en los tramos donde las dos clases se separan.

Por debajo de 10.000 € no hay nada que elegir, solo cabe el Participativo. A partir de ahí la plataforma te muestra las dos clases con su garantía y su banda de TIR, y decides al suscribir. Cada suscripción es independiente, de modo que puedes ocupar una posición hoy y la otra en tu siguiente entrada.

¿Cómo cambia la rentabilidad estimada según el tramo?

Ambos bonos se organizan en clases según el ticket, y la rentabilidad estimada sube conforme sube el tramo. Va del 10 % en el tramo de entrada al 30 % en el más alto, y dentro de cada tramo cambia según el bono que elijas. Puedes consultar la banda de cada clase antes de suscribir.

Son estimaciones del documento de oferta de cada emisión, nunca rentabilidad garantizada, y no todos los proyectos ofrecen las cinco clases de cada bono. El margen entre los dos es más estrecho de lo que parece. En el tramo de 10.000 a 49.999 €, el techo del Participativo es del 22 % frente al 20 % del Hipotecario, apenas dos puntos por renunciar a la hipoteca. La brecha se ensancha hasta cinco puntos en el tramo de 100.000 a 249.999 € (30 % frente a 25 %), y se cierra del todo desde 500.000 €, donde ambos comparten el mismo 30 %.

Vale la pena verlo en euros. En el tramo de 50.000 a 99.999 €, la TIR mínima estimada del Participativo es del 13 %, unos 6.500 € a un año sobre 50.000 €. La del Hipotecario es del 11 %, unos 5.500 €. Esos 1.000 € de diferencia en el peor escenario estimado son lo que cuesta la garantía inscrita en ese tramo. En el mejor escenario la distancia se abre a tres puntos, del 26 % al 23 %. Ninguna cifra está asegurada, porque todas dependen del precio al que se venda el inmueble.

¿Qué pasa con tu dinero cuando el proyecto se cierra?

La diferencia de rentabilidad entre los dos bonos nace de cómo se reparte el dinero cuando se vende el inmueble. Ese reparto sigue siempre el mismo orden:

1. Principal. Se devuelve íntegro a todos los bonistas, y se cancela la hipoteca una vez cumplidas las obligaciones que garantizaba.
2. Rentabilidad mínima estimada de cada clase, donde el Hipotecario cobra hasta dos puntos menos que el Participativo de su tramo. Si hubiera hecho falta ejecutar la garantía, el hipotecario habría cobrado antes que nadie, y esos dos puntos son lo que cuesta esa prioridad.
3. Excedente, si el precio de venta supera lo anterior. Se reparte al 50 % entre Rentakia y los inversores, siempre dentro del techo de TIR máxima de cada clase.

Toda la ventaja del Hipotecario está en el primer escalón, la garantía, que solo entra en juego si la venta se queda corta. Paga por adelantado una protección que quizá no necesite usar, y ese es el motivo de su techo más bajo.

Cómo elegir entre los dos

Todo cabe en una pregunta. Si el proyecto se tuerce, ¿qué prefieres tener detrás, una hipoteca inscrita que te adelanta en el cobro, o un derecho de cobro con más techo? Quien prioriza proteger el capital se queda con el Hipotecario y asume que esa garantía le cuesta algo de recorrido. El Participativo es para quien conoce el sector, confía en el equipo que ha analizado la operación y prefiere ese recorrido a cobrar el primero. En el fondo, los dos leen el mismo riesgo desde prioridades distintas, así que la elección habla más de ti que del proyecto.

No hay respuesta universal, y tampoco tienes que casarte con una. Como cada suscripción va por su cuenta, puedes ser acreedor preferente en un proyecto y ordinario en el siguiente. Eso sí, la clase queda fijada en el Acuerdo de Suscripción de Préstamo Participativo Convertible que firmas al invertir y no se deshace una vez pagada. Solo la próxima suscripción puede ser distinta.

Preguntas frecuentes

¿El Bono Hipotecario es más seguro que el Participativo?

El Bono Hipotecario ocupa una posición preferente en el proyecto gracias a una hipoteca de primer rango inscrita en el Registro de la Propiedad. Eso mejora tu lugar en el orden de cobro si el proyecto se liquida, pero no elimina el riesgo de valor del inmueble ni el riesgo propio de la inversión inmobiliaria.

¿Por qué el Bono Participativo ofrece más rentabilidad estimada que el Hipotecario?

El Bono Participativo ofrece más rentabilidad estimada porque ocupa una posición ordinaria y no queda garantizado con una hipoteca sobre el inmueble. El techo de rentabilidad estimada más alto es la compensación por ceder esa prioridad de cobro en la mayoría de tramos. En el tramo más alto, desde 500.000 €, ambos bonos comparten el mismo techo del 30 %.

¿Qué bono me conviene, el Participativo o el Hipotecario?

Depende de qué quieras que respalde tu dinero. El Bono Hipotecario conviene a quien prioriza proteger el capital, porque su hipoteca inscrita le da prioridad de cobro aunque ceda hasta dos puntos de TIR estimada en su tramo. El Bono Participativo conviene a quien prefiere más recorrido de rentabilidad estimada y acepta cobrar por detrás del hipotecario. Como cada suscripción es independiente, puedes elegir una clase distinta en cada proyecto.

¿Puedo cambiar de un bono a otro después de suscribir?

No puedes cambiar de bono una vez suscrito. La clase se elige al suscribir el Préstamo Participativo, antes del Hito de Conversión, y queda fijada para esa suscripción. Cada nueva suscripción que hagas puede ser de otra clase.

¿Los dos bonos están supervisados igual?

Sí. La emisión de ambos bonos la valida la misma ESI (Empresa de Servicios de Inversión) inscrita en la CNMV, Gabriel Carrillo Capel EAF, S.L., número 147, y, una vez convertidos en bono tokenizado, ambos quedan registrados en la misma ERIR (Ursus-3 Capital, A.V., S.A.), lleven o no hipoteca inscrita. Lo que los diferencia es la garantía; el marco de validación y registro es el mismo para los dos.

Lo que un comercial no te diría

Ninguna de las dos posiciones elimina el riesgo de la inversión que hay debajo. La garantía del Hipotecario vale lo que valga el inmueble el día que haya que ejecutarla, y ese valor puede quedar por debajo de la tasación de partida. El Participativo ni siquiera tiene esa red, y su techo es una estimación, no una promesa. En los dos casos, las bandas de la ficha son proyecciones sobre un precio de venta que todavía no ha ocurrido. Si el inmueble se vende por debajo de lo previsto, el excedente puede no repartirse, y hasta la rentabilidad mínima estimada depende de que la venta cubra antes el principal.

Elegir entre los dos bonos es decidir qué papel ocupas frente al mismo riesgo. Y es solo una de las decisiones del modelo de Rentakia. La foto completa, con las tres posiciones sobre un mismo proyecto y las vías para salir antes de plazo, está en acreedor ordinario, preferente o propietario. Quién responde de tu dinero lo cuenta qué es Rentakia y quién supervisa tu inversión.

Rentabilidad anual estimada, no garantizada. Toda inversión conlleva riesgo. En cada emisión de Rentakia intervienen entidades (ESI/ERIR) inscritas en la CNMV.

Relacionado

• Acreedor ordinario, preferente o propietario
• Qué es Rentakia y quién supervisa tu inversión
• Qué es un token inmobiliario
• Las tres líneas de producto
• Garantías: qué respalda tu inversión
• Rentabilidad estimada por proyecto